真人真事:由不够首期 到3年内买三层楼 公开疯狂杠杆的上车财技|行为金融学 QT

經濟一週 真人买球网 2021-06-19 读取中...

真人真事:由不够首期 到3年内买三层楼 公开疯狂杠杆的上车财技|行为 金融学 QT 「 楼市 「 经济一周真人真事:由不够首期 到3年内买三层楼 公开疯狂杠杆的上车财技|行为 金融学 QT笔者有个伙伴出格疯狂,由当年上车盘首期都不够,到近来三年连续买3层楼,中间透过良多财技和疯狂杠杆,令每月供款的钱,比他的收益还要多。是以,笔者邀请了他分享自己「上车」故事。

撰文:行为 金融学 QT|图片:新传媒资料室图片、UnsplashA拍拖很久,但因为上车问题继续未有结婚计划。虽然毕业後专家已经将给家用、税後等大部分的利润储起来,但上车盘的楼价升得太快。

向来400万元以下能够做九成按揭保险,40几万元就能够上车;但当有四十几万元时,400几万元的盘已经差不多绝迹;而500万元的楼可做八成按揭,加上印花税等杂费要近120万元,以是又储多几年钱。

A毕业七年後,与女朋友合力储了接近120万元,便开始去睇楼。他们看过多区的旧楼,发现售价如故不菲,并且间隔未必实用,只买得起凶宅,但因为银行不妨降低估值和按揭成数,以是唯有放弃这个选择。由於二手楼不比新楼低贱,故他们将目标锁定在新楼。

不过原来在香港买楼不是有钱就可以,还必要运气。买新楼是必要先入飞、再抽签,然後在周末时排队拣楼,先到先得。原来香港有一千、几百万的人真的周围都是,除了内地人、新香港人,还有许多本地人都很宽裕。

当时A尝试去抽新发展区启德新盘,可惜抽签号码排200多名,自然轮不到他「上车」。过了三个月,刚好启德又有新盘推出。碰巧A当时转了新劳动,薪酬有可观的升幅。重整旗鼓後,他筹划买一个面积较小的两房单位,预算约800万元。

今次抽签比较顺利,A与女朋友每人入2票,总共有四个筹号。个中一个筹号排70几,经纪表示,他们大机会买到心仪的单位,着他们留在售楼处等。

不过,在差几个筹就到A拣楼的时候,全数他们想买的单位已经沽清。正当消极之际,经记表示可考虑选择比较贵的两房单位,能够帮忙迁延多大半个小时作考虑。

经记们没有放弃,继续不断游说他们说:「现在是买楼的好机会。」经纪重申,新楼有个好处就是可以借高成数按揭,就算超过600万元的楼,发展商也可以私底下借出额外楼价15%至25%的贷款,加上银行的50%至60%按揭,首期最低只须要20%至25%旁边。这就是坊间所讲的「发展商呼吸plan」。

经纪的两位上司加紧游说他们,更提议他们向家人和亲戚借多几十万元:早买早享受、迟买贵几球。

不过,A与女友双方家中也不富有,没有任何资助,只可能靠自身。正当苦恼的时候,A忽然想起之前看过的一个财技,有机会令他们可能「上车」,所以便向经纪确定要买这个单位。

香港比年「很大作」小我贷款,或许在税季时叫税务贷款,税贷不妨借的金额其实远超过需要交税的金额,大凡最多不妨借月入12倍,甚至15倍。A正正想用税贷支付首期。

不过,有两个问题要解决。第一,申请按揭时要做月入测试和压力测试。假设月入六万元,大致每月按揭和此外贷款供款不能够超过三万元。假如A每月要还二万元私家贷款,其每月按揭供款就会大减至1万,能够借的按揭额就大幅下降。

回到A的例子,他想买的单位约950万元。根据当时的按揭成数要求,A最多借500万元,发展商没关系借楼价25%,即237.5万元。因而,他还须要的首期金额是212.5万元,加上税项和杂费大约250万元,扣除他170万元的预算,需借八十万元的税贷。

好在,A三个月前转工後的薪酬,乘12倍已超过八十万元,以是申请税贷即可。再者,税贷银行在查阅A的信贷报告时,还未显示其按揭记录,以是成功批足一十二倍月薪,利率只是1.9%,与当时按揭利率差不多。

当时A每个月的「银行按揭+发展商按揭+税贷」还款额加起来,极度於他的月入。惟他女朋友都会负责此中的一部分,以是都勉强足够生活比「家用」。

由於买这个新盘的上会期是在四个月之後,审批按揭大约要一个月,因此要在上会二个月前申请按揭;

由於还未开始向银行供款,因此在银行查信贷记录时,很大机会看不到有按揭记录,才会批足税贷申请的金额。

不过,就算信贷记录有按揭记录,只要按揭和私人贷款每月供款总计不多於月入70%就不妨。于是,不妨取得的钱必定比先申请私人贷款再申请按揭多。

惟金管局明言,首期资金是不可从贷款博得,故申请私家贷款时,贷款用途可选择「此外用途」。

税贷年期是2年,两年後又一条好汉。A有惊无险地过了头两年,税贷已经还清。由於银行按揭罚息期多数是两年,A过了罚息期就开始申请转按。

他找了几间银行,对该单位的估值大约是1,150万元至1,230万元,最後找了一间银行估价达到1,250万元的,最多可以借1,250万元的一半,即625万元,比起A两年前的买入价950万元多出300万元。

这意味着,A转按後可套现300万元。

A本来要偿还一按为500万元,两年多来还了约二十万元,加上当初的1.8%现金回赠,还欠银行470万元。A诳骗转按得来的625万元,偿还早前银行470万元按揭,还剩155万元;便将余下的二按还清,还有少许钱剩下来。

还清银行一按、发展商二按和税贷「三合一」後,A每月供款由七万多元大幅降至2万多元,其後每个月不妨储多些钱,接着安放下一步。

如是者,A以类似的伎俩,在3年内买进三个单位;而以上所讲的首个买入单位属於启德新盘,之後A再买入天水围和英国的单位作投资。故事的详情版本暂时免费放在笔者的Patreon。

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